Zniesienie współwłasności nieruchomości - podział, spłata czy sprzedaż? Jak wygląda sprawa w sądzie?
Jedna nieruchomość może należeć do kilku osób. Dotyczy to zarówno mieszkania, domu, jak i działki. Współwłasność może powstać na skutek wspólnego zakupu nieruchomości, dziedziczenia, darowizny albo innych zdarzeń prawnych.
Dopóki relacje pomiędzy współwłaścicielami układają się prawidłowo, taki stan nie musi powodować problemów. Trudności pojawiają się najczęściej wtedy, gdy jedna osoba chce sprzedać nieruchomość, przejąć ją na własność albo przestać być związana ze współwłaścicielami, a pozostali nie zgadzają się na proponowane rozwiązanie.
W takiej sytuacji możliwe jest zniesienie współwłasności nieruchomości.
Najważniejsze wnioski
Każdy współwłaściciel może co do zasady żądać zniesienia współwłasności, nawet bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Zniesienie współwłasności może nastąpić poprzez fizyczny podział nieruchomości, przyznanie jej jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych albo sprzedaż nieruchomości.
Jeżeli współwłaściciele są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności, nie zawsze konieczne jest postępowanie sądowe.
W sprawach spornych istotne znaczenie mają wartość nieruchomości, możliwość jej fizycznego podziału, sposób korzystania z niej oraz sytuacja finansowa współwłaścicieli.
Sąd może rozłożyć spłatę na raty, jednak łączny okres spłaty nie może przekroczyć 10 lat.
Przed rozpoczęciem postępowania warto przeanalizować nie tylko możliwy sposób podziału, ale również jego konsekwencje finansowe i ewentualne roszczenia pomiędzy współwłaścicielami.
Czy każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności?
Co do zasady – tak.
Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Nie musi przy tym wykazywać szczególnego powodu ani uzyskiwać zgody pozostałych współwłaścicieli.
Oznacza to, że jeden ze współwłaścicieli nie może skutecznie zablokować samego żądania zniesienia współwłasności tylko dlatego, że chce utrzymać dotychczasowy stan. Spór może natomiast dotyczyć tego, w jaki sposób współwłasność ma zostać zniesiona.
Wyjątkiem jest między innymi sytuacja, w której współwłaściciele wcześniej umownie wyłączyli możliwość żądania zniesienia współwłasności. Takie wyłączenie może nastąpić na okres nieprzekraczający pięciu lat, przy czym w ostatnim roku tego okresu może zostać przedłużone na kolejne pięć lat.
Czy zniesienie współwłasności zawsze wymaga sprawy sądowej?
Nie.
Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni zarówno co do samego zniesienia współwłasności, jak i sposobu jego przeprowadzenia, mogą dokonać tego umownie. W przypadku nieruchomości konieczne będzie zachowanie właściwej formy, co w praktyce oznacza dokonanie czynności przed notariuszem.
Droga sądowa jest potrzebna przede wszystkim wtedy, gdy współwłaściciele nie potrafią osiągnąć porozumienia – przykładowo jedna osoba chce przejąć nieruchomość, druga żąda jej sprzedaży, a jeszcze inna domaga się podziału działki.
Wówczas należy złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności.
W sprawach dotyczących nieruchomości właściwy jest co do zasady sąd miejsca jej położenia.
Ile kosztuje wniosek o zniesienie współwłasności?
Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi obecnie 1000 zł niezależnie od wartości nieruchomości.
Do tego w toku sprawy mogą dojść dodatkowe wydatki, w szczególności koszty opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego albo biegłego z zakresu geodezji.
Jeżeli nieruchomość wchodzi w skład niepodzielonego spadku, konieczne może być przeprowadzenie działu spadku. Z kolei po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomość stanowiąca składnik majątku wspólnego jest co do zasady rozliczana w postępowaniu o podział majątku wspólnego. Nie należy więc automatycznie traktować każdej takiej sytuacji jako „zwykłego” zniesienia współwłasności.
Jak można znieść współwłasność nieruchomości?
Kodeks cywilny przewiduje trzy podstawowe sposoby:
fizyczny podział nieruchomości,
przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty pomiędzy współwłaścicieli.
W praktyce wybór sposobu zniesienia współwłasności ma często większe znaczenie niż samo rozstrzygnięcie, że współwłasność ma zostać zakończona.
Podział fizyczny nieruchomości
Podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności.
Zgodnie z art. 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać podziału rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo powodowałby istotną zmianę rzeczy bądź znaczne zmniejszenie jej wartości.
W przypadku działki może więc chodzić przykładowo o jej geodezyjny podział i przyznanie poszczególnych części konkretnym współwłaścicielom.
Nie zawsze jest to jednak możliwe. Znaczenie mogą mieć między innymi powierzchnia nieruchomości, jej kształt, dostęp do drogi publicznej, sposób zabudowy czy przepisy regulujące dopuszczalność podziału nieruchomości.
Sąd Najwyższy wielokrotnie wskazywał, że podział fizyczny jest sposobem zniesienia współwłasności preferowanym przez ustawodawcę.
Trzeba pamiętać, że podział fizyczny nieruchomości bywa najbardziej sprawiedliwym i praktycznym rozwiązaniem, szczególnie dla współwłaścicieli, którzy nie dysponują znacznymi środkami finansowymi. Pozwala bowiem uniknąć sytuacji, w której jedna z osób otrzymuje nieruchomość, ale zostaje jednocześnie obciążona wysoką spłatą na rzecz pozostałych współwłaścicieli – czasem w wysokości, której realnie nie jest w stanie udźwignąć.
Właśnie dlatego przy wyborze sposobu zniesienia współwłasności sąd powinien brać pod uwagę nie tylko formalne możliwości podziału, ale również rzeczywistą sytuację stron. Decydujące znaczenie ma przy tym stan prawny i faktyczny istniejący w chwili orzekania – a więc m.in. aktualny sposób korzystania z nieruchomości, jej wartość, możliwość jej fizycznego podziału oraz sytuacja majątkowa współwłaścicieli.
Nie oznacza to jednak, że sąd zastosuje go w każdej sprawie. O wyborze sposobu podziału decydują okoliczności konkretnego przypadku oraz stan istniejący w chwili orzekania.
Czy można podzielić dom i wyodrębnić dwa mieszkania?
Tak. W odpowiednich warunkach zniesienie współwłasności może nastąpić również poprzez wyodrębnienie samodzielnych lokali mieszkalnych i przyznanie ich poszczególnym współwłaścicielom.
Nie wystarczy jednak, że w budynku faktycznie funkcjonują dwa mieszkania. Konieczne jest spełnienie wymogów umożliwiających ustanowienie odrębnej własności lokali.
Sąd bierze pod uwagę także to, czy taki sposób podziału pozwoli współwłaścicielom w przyszłości normalnie korzystać z wydzielonych lokali oraz części, które nadal pozostaną wspólne.
W postanowieniu z 12 września 2013 r., sygn. IV CSK 5/13, Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że taki podział powinien tworzyć warunki do niezakłóconego korzystania z lokali i funkcjonowania współwłaścicieli w odniesieniu do części wspólnych.
Sam istniejący konflikt pomiędzy współwłaścicielami nie musi jednak automatycznie przekreślać możliwości wyodrębnienia lokali. Znaczenie ma charakter i natężenie konfliktu oraz to, czy po dokonaniu podziału możliwe będzie prawidłowe korzystanie z nieruchomości.
Przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych
Jeżeli nieruchomości nie można rozsądnie podzielić, sąd może przyznać ją jednemu ze współwłaścicieli i zobowiązać go do dokonania spłat na rzecz pozostałych.
Przykładowo:
nieruchomość jest warta 800 000 zł, a dwóm współwłaścicielom przysługują udziały po 1/2. Jeżeli nieruchomość zostanie przyznana jednemu z nich, zasadniczym punktem wyjścia do określenia spłaty drugiego współwłaściciela będzie wartość jego udziału, czyli 400 000 zł.
W praktyce właśnie wartość nieruchomości jest jednym z najczęstszych źródeł sporu.
Jak sąd ustala wartość nieruchomości i wysokość spłaty?
Jeżeli uczestnicy postępowania są zgodni co do wartości nieruchomości, postępowanie może być znacznie prostsze.
Jeżeli jednak jeden ze współwłaścicieli twierdzi, że nieruchomość jest warta np. 700 000 zł, a drugi wycenia ją na 1 000 000 zł, sąd najczęściej musi dopuścić dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego.
To może istotnie wydłużyć postępowanie.
Po sporządzeniu opinii uczestnicy mogą zgłaszać do niej zarzuty. W zależności od ich treści sąd może zobowiązać biegłego do sporządzenia opinii uzupełniającej albo złożenia dodatkowych wyjaśnień.
Dlatego w sprawach o zniesienie współwłasności właściwe przygotowanie argumentacji dotyczącej wartości nieruchomości może mieć bezpośrednie przełożenie na wysokość należnej spłaty.
Czy sąd może rozłożyć spłatę na raty?
Tak.
Zgodnie z art. 212 § 3 k.c. sąd ustala termin i sposób dokonania spłat lub dopłat, a także – jeżeli jest to potrzebne – wysokość odsetek oraz sposób zabezpieczenia płatności.
Spłata może zostać rozłożona na raty, jednak łączny okres ich spłaty nie może przekroczyć 10 lat.
Nie oznacza to jednak, że osoba przejmująca nieruchomość może automatycznie oczekiwać maksymalnego, dziesięcioletniego okresu spłaty.
Sąd powinien uwzględnić sytuację obu stron: zarówno możliwości finansowe osoby zobowiązanej do spłaty, jak i interes współwłaściciela, który oddaje swój udział i powinien otrzymać należną mu wartość w odpowiednim terminie.
Czy sąd może przyznać nieruchomość osobie, która nie ma pieniędzy na spłatę?
Możliwość rzeczywistego dokonania spłaty ma bardzo duże znaczenie.
Jeżeli współwłaściciel domaga się przyznania mu nieruchomości, ale jednocześnie nie jest w stanie wykazać, że będzie mógł spłacić pozostałych, sąd powinien uwzględnić tę okoliczność przy wyborze sposobu zniesienia współwłasności.
Znaczenie mogą mieć między innymi posiadane oszczędności, dochody, majątek, możliwość uzyskania finansowania oraz to, czy realna jest spłata jednorazowa albo spłata w rozsądnych ratach.
Samo stwierdzenie „chcę zatrzymać dom” nie przesądza więc jeszcze o tym, że nieruchomość zostanie przyznana właśnie tej osobie.
Sprzedaż nieruchomości
Trzecim rozwiązaniem jest sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty pomiędzy współwłaścicieli odpowiednio do przysługujących im udziałów.
W postępowaniu sądowym może chodzić o sprzedaż przeprowadzoną według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.
W praktyce jest to rozwiązanie, które należy dokładnie przeanalizować. Jeżeli możliwa jest dobrowolna sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku, może ona prowadzić do uzyskania korzystniejszej ceny niż sprzedaż przymusowa.
Dlatego przed wszczęciem postępowania warto ustalić nie tylko, czy współwłasność ma zostać zniesiona, ale przede wszystkim jaki sposób jej zniesienia będzie najkorzystniejszy z punktu widzenia sytuacji konkretnego współwłaściciela.
Jak przygotować się do sprawy o zniesienie współwłasności?
Przed złożeniem wniosku warto odpowiedzieć przede wszystkim na kilka pytań:
jaka jest aktualna wartość nieruchomości,
jakie udziały przysługują poszczególnym współwłaścicielom,
czy nieruchomość można fizycznie podzielić,
kto obecnie z niej korzysta,
czy jeden ze współwłaścicieli chce ją przejąć,
czy osoba ta ma realne możliwości dokonania spłaty,
czy pomiędzy współwłaścicielami istnieją dodatkowe roszczenia związane np. z nakładami na nieruchomość lub korzystaniem z niej.
Odpowiedzi na te pytania pozwalają ocenić, jaki sposób zniesienia współwłasności jest realny oraz jakie dowody należy przedstawić sądowi.
Podsumowanie
Każdy współwłaściciel może co do zasady doprowadzić do zakończenia współwłasności, nawet jeżeli pozostali współwłaściciele nie chcą zmiany dotychczasowej sytuacji.
Największe znaczenie ma jednak wybór sposobu zniesienia współwłasności.
Nieruchomość może zostać podzielona, przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana. W sprawach spornych kluczowe okazują się często wartość nieruchomości, możliwość jej fizycznego podziału oraz sytuacja finansowa osoby, która chce przejąć ją na własność.
Z tego względu przed wszczęciem postępowania warto przeanalizować nie tylko przepisy, ale również ekonomiczne skutki każdego z możliwych rozwiązań.
Często zadawane pytania
-
Co do zasady współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Należy jednak sprawdzić konkretny stan prawny nieruchomości, ponieważ w określonych przypadkach zastosowanie mogą mieć dodatkowe ograniczenia lub uprawnienia innych osób.
-
Nie ma jednego ustawowego terminu zakończenia takiej sprawy. Czas postępowania zależy między innymi od stopnia konfliktu pomiędzy współwłaścicielami, konieczności przeprowadzenia wyceny, opinii biegłych, możliwości fizycznego podziału nieruchomości oraz liczby zgłaszanych roszczeń i dowodów.
-
W postępowaniu mogą być rozliczane określone roszczenia współwłaścicieli związane z posiadaniem rzeczy wspólnej, w tym dotyczące poniesionych nakładów. Ich zasadność i wysokość wymagają jednak odpowiedniego wykazania, dlatego istotne mogą być faktury, rachunki, umowy czy potwierdzenia płatności.
-
Zniesienie współwłasności nieruchomości nie oznacza automatycznie zwolnienia jednego z kredytobiorców z zobowiązania wobec banku. Kwestia własności nieruchomości i odpowiedzialności wynikającej z umowy kredytowej to odrębne zagadnienia. Zmiana kredytobiorców może wymagać zgody banku.
-
Samo obciążenie nieruchomości hipoteką nie musi wykluczać zniesienia współwłasności. Hipoteka może jednak mieć istotne znaczenie dla sposobu przeprowadzenia podziału oraz dalszej odpowiedzialności za zabezpieczone zobowiązanie, dlatego wymaga analizy konkretnego stanu prawnego.
-
W określonych okolicznościach pomiędzy współwłaścicielami mogą powstać roszczenia związane ze sposobem korzystania z nieruchomości, szczególnie gdy jeden z nich korzysta z niej z wyłączeniem pozostałych. Ocena takiego roszczenia zależy jednak od okoliczności konkretnej sprawy.
